Взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве (договор ДДУ)

юридический дом «Норд»

Стоимость услуг юриста

Покупка недвижимости зачастую является самым важным и дорогостоящим вложением денежных средств, для любого человека, однако, не всегда удается найти добросовестного застройщика. В настоящее время часто встречается ситуация когда застройщик затягивает сроки сдачи объекта строительства и пытается ввести в заблуждение дольщика чтобы избежать ответственности предусмотренной 214 Федеральным Законом и Законом «О защите прав потребителей». Недобросовестное поведение застройщика может стать для дольщика не только источником морального вреда, но и причиной финансовых потерь.

Исходя из нашей практики, можем отметить, что ситуация, когда дольщик вынужден арендовать жилье в ожидании сдачи своей недвижимости встречается довольно часто, затягивание сроков сдачи жилья влечет увеличение арендных расходов, а в случае наличия ипотечных платежей финансовое положение дольщика может сильно ухудшиться.

Права участника долевого строительства

В данном разделе будет рассмотрены некоторые основные положения законодательства связанные с долевым участием, а так же некоторые «хитрости» застройщиков, знания о которых поможет при заключении договора долевого участия.

Приобретение недвижимости по договору долевого участия урегулирована Гражданским кодексом, Федеральным Законом № 214 и в некоторых случаях законом «О защите прав потребителя». Согласно данным нормативно-правовым актам у участника долевого строительства есть следующие права:
  1. Получить неустойку за пропущенные сроки сдачи объекта и/или сдачи объекта с недостатками;
  2. Получить полное возмещение всех убытков в случае гибели объекта строительства;
  3. В гарантийный срок обратиться к застройщику в случае выявления недостатков;
  4. Передать право требования объекта строительства путем дарения, купли-продажи, а так же по наследству.
Стоит так же отметить, что в случае приобретения квартиры для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на данную сделку будет распространяться действие закона №2300-1 от 07.02.1992г. «О Защите прав потребителей».
Точный прогноз и фиксированная стоимость услуг

Что необходимо знать при заключении Договора долевого участия в строительстве?

С момента принятия ФЗ №214 некоторые застройщики выработали ряд мер, которые помогают легально избежать ответственности при нарушении прав дольщиков, ни разу не сталкивавшихся с подобного рода правоотношениями. Вот ряд простых правил, которые помогут дольщику при заключении договора долевого участия, а так же при общении с недобросовестным застройщиком.
Правило первое
Дополнительное соглашение к договору
Очень часто представители застройщика, который затягивает сроки сдачи объекта, под различными предлогами предлагают подписать «Дополнительное соглашение к договору», «Уведомление» или иные документы, в которых дольщик фактически соглашается с новым сроком передачи квартиры. Необходимо помнить, что подписывая данный документ, дольщик собственноручно отказывается от взыскания неустойки с недобросовестного застройщика.
Всегда внимательно читайте документы, которые Вам предлагают подписать, если, вы с чем-то не согласны или сомневаетесь, потребуйте разъяснений от представителя застройщика, а лучше возьмите перерыв и посоветуйтесь с юристами.
Правило второе
Акт приема-передачи квартиры
В большинстве случаев акт приема-передачи квартиры содержит пункт, согласно которому дольщик отказывается от претензий по сроку сдачи квартиры, тем самым лишает себя права на взыскание неустойки.
В случае если акт приема-передачи квартиры содержит пункты, с которыми вы не согласны обязательно укажите это, сделав запись на акте приема-передачи о том, что у вас имеются претензии к застройщику по сроку сдачи квартиры, а так же отразите иные претензии к застройщику, если таковые имеются. После чего направьте застройщику официальную претензию в письменной форме , в которой необходимо подробно изложить свою позицию, приложив к данной претензии копию акта приема -передачи квартиры.
Правило третье
Третейский суд
В договор долевого участия в строительстве некоторые застройщики могут включить так называемую «третейскую оговорку», согласно которой, если у сторон есть претензии по договору, они должны направить исковое заявление в Третейский суд, который будет указан в договоре. Выиграть такой суд у дольщика вероятнее всего не получиться, поскольку третейский суд не является государственной структурой и преследует коммерческие цели – введу этого, у застройщика есть возможность повлиять на решение третейского суда и склонить суд к вынесению решения в свою пользу. В случае возникновения спора по подобному договору без отмены «третейской оговорки» судебное разбирательство не приведет к желаемому результату.

Стоит отметить, что практика по оспариванию «Третейской оговорки» есть, но без помощи грамотного юриста в данной ситуации, скорее всего, не обойтись.
При заключении договора долевого участия, всегда обращайте внимание на наличие третейской оговорки (третейского соглашения), если договор содержит данный пункт – требуйте его исключения из договора или обратитесь к другому застройщику.
Правило четвертое
Жилищно-строительный кооператив
Иногда встречается ситуация когда вместо подписания договора ДДУ, дольщик подписывает договор о вступлении в Жилищно-строительный кооператив, становясь его пайщиком. С точки зрения закона эти договора имеют право на существование, но при вступлении в ЖСК у пайщика гораздо меньше прав и возможностей привлечь к ответственности Застройщика, т.к. на подобные правоотношения не распространяется Федеральный закон № 214 и закон «О защите прав потребителей». При вступлении в ЖСК все правоотношения регламентируются Гражданским кодексом и уставом ЖСК, как правило, застройщик «забывает» указать там неустойку за свои действия, а так же в договоре может быть прописан уведомительный характер переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию, что делает практически не возможным привлечение к ответственности застройщика.

Перед совершением сделки и подписанием договора убедитесь в правовой природе документа предлагаемого вам, в случае возникновения сомнений потребуйте объяснений от представителя застройщика или обратитесь к юристу за консультацией.
Правило пятое
Регистрация договора в «Росреестре»
Регистрация договора долевого участия в «Росреестре» обязательное условие, так как только после регистрации договора он вступает в законную силу. Ситуация когда застройщик тянет с регистрацией договоров не редкость, иногда это обусловлено тем, что с целью увеличения прибыли, застройщик продает одну и ту же квартиру несколько раз. Важно понимать, что в ситуации «двойной продажи» право требования на объект недвижимости возникнет только у того дольщика чей договор был зарегистрирован первым, все остальные дольщики заключившие сделку получат лишь право требования с застройщика возврата денежных средств.

Перед совершением сделки уточните у застройщика сроки подачи договора на регистрацию в «Росреестр», потребуйте указать данные сроки в договоре долевого участия. В случае пропуска оговоренных сроков направьте в адрес застройщика претензию с требованием подать необходимый пакет документов на регистрацию, ссылаясь на пункт договора либо на положения ФЗ № 214.

Что такое «Неустойка» и какие основания для ее взыскания при долевом участии в строительстве

Нарушение сроков сдачи квартиры – это самая распространённая проблема застройщиков и не все потребители знают и понимают, как защитить свои права и интересы. Таким способом защиты является взыскание с застройщика неустойки по договору.

Согласно статьи 6 ФЗ № 214 Застройщик обязан передать гражданину – участнику долевого участия в строительстве квартиру в собственность не позднее срока, указанного в заключённом между ними договоре. Если же этого не произошло, то Вы как сторона по договору вправе требовать неустойку с застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка, за каждый день просрочки исходя из суммы договора. Если же вы являетесь гражданином РФ, то такая неустойка уплачивается в двойном размере.

Для того чтобы начать процедуру взыскания неустойки с застройщика потребителю необходимо направить претензию в адрес застройщика, причем как на фактический, так и на юридический адрес ценным письмом с вложенной описью документов. Данный этап очень важен, поскольку обязанность проведения досудебного урегулирования спора содержится в Законодательстве РФ, а также всегда есть вероятность того, что в случае составления грамотной претензии Застройщик выполнит требования потребителя, чтобы не допустить наложения на себя штрафа в соответствии с Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителя» в размере 50% от присужденной суммы.

В случае, если направление претензии не привело к ожидаемому результату потребитель вправе обратиться за защитой своих законных прав и интересов в суд, для чего необходимо составить исковое заявление. В исковом заявлении необходимо завить требование к застройщику о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда и 50% штрафа от присуждённой суммы в пользу потребителя. Кроме этого, исковое заявление должно содержать ссылки на заключенный Договор долевого участия в строительстве, нормы Закона РФ «О Защите прав потребителя», Гражданского кодекса РФ.

Помните! Грамотно составленное исковое заявление является базисом, на котором строится позиция защиты потребителя, однако, не стоит забывать, что процесс защиты в гражданском деле длительный и трудоемкий, полностью зависящий от стороны, которая пытается доказать факт нарушения своих прав. Профессиональная помощь юриста в подобного рода судебных разбирательствах необходима, если потребитель желает быстро получить денежное возмещение с застройщика.

Если у Вас остались вопросы вы можете их задать с помощью специальной формы на сайте или позвонив нам, наши юристы вам помогут.
Пример реального взыскания с застройщика
Выигранное дело нашего клиента.
В «Юридический Дом «Норд» обратился Клиент с просьбой о помощи в разрешении конфликтной ситуации с ООО «Е***О», с которым она заключила договор о долевом участии в строительстве. В ходе проведения судебного заседания Юристами Юридического Дома «Норд» был установлен факт неисполнения Застройщик перед Клиентом, который выразился в:

  • просрочке передачи квартиры на срок 498 дней;
  • невыполнению в полном объеме работ по отделке квартиры;
В ходе судебных разбирательств с Застройщиком наши юристы защитили законные права и интересы нашего клиента, которые выразились в следующем:

  1. Взысканы денежные средства в размере 400 000 рублей – неустойка по договору долевого участия в строительстве;
  2. Взысканы денежные средства в размере 10 000 рублей – компенсация морального вреда;
  3. Взысканы денежные средства в размере 205 000 рублей – штраф в пользу потребителя за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя;
  4. Взысканы денежные средства в размере 10 003 рублей 92 копейки судебных издержек;
  5. Обязали ООО «Е***о» завершить внутреннюю отделку квартиры Клиента в полном объеме.
Ссылка на копию решения суда.

Построение эффективной защиты

1
Бесплатная консультация
Разбор ситуации, изучение материалов и схожих дел.

Итог: вы получаете алгоритм действий и стратегию поведения при общении с представителями Застройщика.
2
Сбор доказательств
Сбор документов, написание претензии и искового заявления.

Итог: набор аргументов, необходимых для вашей защиты и отстаивания Ваших законных прав и интересов.
3
Досудебное урегулирование
Проведение переговоров со представителями организации Застройщика.

Итог: вы получаете шанс избежать судебного разбирательства и получить возмещение в короткие сроки.
4
Судебное разбирательство
Вас защищает юрист с большим количеством выигранных дел.

Итог: полное и быстрое возмещение затрат, понесенных Вами при некачественном оказании услуг и выполненных работах. Взыскание неустойки, морального вреда и 50% штрафа от суммы иска в пользу потребителя.
Made on
Tilda